Подготовка многоквартирного дома к зиме

Неотъемлемой частью содержания и обслуживания многоквартирных домов является их подготовка к сезонной эксплуатации в зимний период. Такая задача состоит из целого комплекса профилактических и ремонтных мероприятий, направленных на подготовку к отопительному сезону и создание условий, которые соответствуют законодательным нормативам проживания жителей МКД в зимний период.

Кто отвечает за подготовку многоквартирного дома к отопительному сезону?

Структура, ответственная за подготовку дома к каждому сезону отопления, определяется в зависимости от способа управления жилым объектом, в соответствии с которым данная обязанность может быть возложена на:

Управляющую компанию (УК), отвечающую за обслуживание здания.
Организации, созданные собственниками жилья для решения таких вопросов (ТСЖ, ЖСК).
Самих собственников недвижимости при использовании непосредственного управления.

Согласно правилам содержания общедомового имущества, любые работы по подготовке здания к зимней эксплуатации, оплачивают собственники квартир, но эта сумма уже входит в ежемесячные платежи, а не начисляется дополнительно. Все мероприятия по подготовке дома к сезонной эксплуатации осуществляются строго по утвержденному плану-графику, разработка которого строится на основании проблем, выявленных в предыдущий отопительный сезон, и сведений, полученных в результате весеннего осмотра объекта.

Контроль над проведением подготовительных работ осуществляют:

Органы местного самоуправления.
Государственные жилищные инспекции.
Собственники квартир или их уполномоченные представители.

Когда стартует и завершается отопительный сезон в России?

Запуск систем отопления и прекращение их работы зависит от среднесуточных показателей температуры и региона страны. Так, сигналом к началу отопительного сезона является снижение среднесуточных показателей температуры до +8 градусов в течение 5 дней (на шестой выполняют запуск системы). Подобная закономерность сохраняется и для завершения отопления: на 6 день с момента повышения и сохранения среднесуточной температуры на отметках больше +8 градусов.

Если рассмотреть начало отопительного сезона по регионам, то для центральной части страны оно приходится на 15 сентября, восточные и северные регионы, где более холодный климат, эти работы стартуют раньше — 1 сентября, а наиболее позднее начало отопительного периода характерно для южной части страны, где оно приходится на 1 октября.

Почему важна качественная и своевременная подготовка?

Ненадлежащее качество выполнения подготовительных работ может привести к существенному ухудшению жилищных условий для обитателей дома, при которых проживание в МКД станет как минимум некомфортным, а как максимум — попросту небезопасным. Помимо угрозы благополучию жильцов, халатность в вопросах подготовки дома к зиме способна привести к множеству других неприятных последствий, таких как: выход инженерных систем из строя, уменьшение сроков эксплуатации дома, высокие тепловые потери и административная ответственность для организаций, ответственных за управление МКД.

Какие работы по подготовке МКД к зиме проводятся в летний период?

Во время летнего сезона в обязательном порядке проводится проверка, испытания, ремонт и наладках всех инженерных систем, оборудования и отдельных элементов, участвующих в подаче тепла в квартиры. Это относится к таким системам, как:

Котельные. Проверке подлежит арматура, контрольно-измерительные приборы, элементы автоматизации и управления, котельное оборудование. Помимо этого, заделываются все щели в обмуровке котлов и дымоходов, поставляется топливо.
Тепловые пункты. Оценивается состояние оборудования и арматурных элементов.
Системы ГВС и отопления. Проверяют целостность трубопроводов, исправность запорно-регулирующей арматуры, надежность соединений. Обеспечивают промывку радиаторов при фиксировании проблем с теплоотдачей. Приводят в порядок теплоизоляцию. По завершению ремонтных работ и контрольно-диагностических мероприятий выполняют пробный пуск системы. Предпринимают дополнительные меры в случае выявления каких-либо проблем.
Теплосети. Обеспечивают промывку системы с устранением любых засоров, воздушных пробок. Определяют исправность арматуры и состояние трубной изоляции.

Мероприятия для предупреждения аварий и обеспечения их оперативного устранения

Эффективность отопления зависит в том числе и от надёжности энергоснабжения объектов ЖКХ, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы свести к минимуму риск появления аварийных ситуаций. Минимальный перечень рекомендованных мероприятий для решения такой задачи предусматривает:

Полный энергоаудит в инженерных системах оборудования.
Пробные запуски оборудования для оценки работоспособности и корректности функционирования.
Обеспечение обслуживающих организаций материалами, оборудованием и инструментами для устранения аварийных ситуаций.
Выработка четких рекомендаций по устранению поломок.
Обеспечения персонала специальными памятками, где четко прописан алгоритм действий при появлении аварий.

Другие виды работ для обеспечения беспроблемной эксплуатации многоквартирного дома зимой

В период межсезонья выполняется целый комплекс работ, направленных на предотвращение тепловых потерь и предупреждение возможных проблем при эксплуатации дома. Перечень общих подготовительных мероприятий включает:

Утепление оконных и балконных стыков, а также общедомовых и квартирных входных дверей.
Утепление чердачных перекрытий.
Замена поврежденных стекол в квартирах, общедомовых и подсобных помещениях. При необходимости возможна замена стеклопакетов на более современные и энергоэффективные.
Установка доводчиков на входные двери.
Укрепление, ремонт или замена входных дверей.
Укрепление и ремонт парапетных ограждений здания.
Ремонт и восстановление трубопроводных магистралей в подвальных и чердачных помещениях.
Укрепление флагодержателей.
Оценка работоспособности жалюзи и слуховых окон.
Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
Ремонт, испытание и настройка централизованных систем отопления.
Проверка продух в помещениях цокольного этажа.
Утепление межпанельных швов и многое другое.

При недобросовестной подготовке многие перечисленные работы игнорируются или выполняются не в полном объеме, что во время зимних холодов может стать причиной катастрофических последствий: быстрые теплопотери, неэффективная работа систем отопления, возникновение аварийных ситуаций и многое другое.

Зачем делать герметизацию межпанельных швов?

В панельных домах, даже подготовленных по всем правилам к отопительному сезону, может наблюдаться крайне низкое качество жилищных условий. Часто такие ситуации связаны с проблемой разгерметизации швов, которая не была своевременно выявлена и устранена.

Типичные проблемы при разгерметизации швов — это:

Отсутствие тепла во внутренних помещениях даже при качественном и эффективном функционировании отопительных систем.
Промерзание межпанельных стыков и стен.
Повышенная влажность внутри квартиры, отсыревание обоев, порча одежды и мебели.
Появление плесени и грибка, их стремительный рост и распространение по квартире благодаря наличию благоприятных условий.
Протечки в зоне межпанельных швов.

Устранение такой проблемы возможно только за счет профессиональной герметизации межпанельных швов. Такие работы выполняют промышленные альпинисты, знакомые с технологией заделки и утепления швов.

На сегодняшний день герметизация швов осуществляется с применением одной из современных технологий:

Герметизация монтажной пеной. Этот вариант применим для ремонта швов как с частичным, так и с полным вскрытием. Монтажная пена выполняет роль наполнителя и утеплителя, а при введении в пространство шва хорошо заполняет внутренние полости и пустоты благодаря способности к расширению. В запененном шве после застывания срезаются излишки материала, после чего стык обрабатывается мастикой.
Уплотнение шва монтажной пеной и вилатермом. Этот способ герметизации обеспечивает шву более высокие теплоизоляционные свойства. Первоначально стык подготавливают и полностью зачищают от старых материалов, после чего закладывают вилатерм и уплотняют монтажной пеной. Излишки застывшей пены срезают и наносят герметик.
Поверхностная герметизация. Предполагает только герметизацию мастикой, что возможно при условии сохранения хорошего состояния других материалов.

Что предпринять, если дом не готов к отопительному сезону?

Жильцы многоквартирного здания часто намного больше заинтересованы в надлежащем качестве выполнения работ, нежели обслуживающая компания. Именно поэтому они могут самостоятельно взять на контроль качество выполнения работ и проверить состояние гидроизоляции фундаментов и лестничных площадок, крыши и перекрытий, правильность функционирования вентиляционной системы, качество герметизации межпанельных швов.

По факту выявленных нарушений составляется жалоба, направляемая в УК, которая должна предпринять меры для их устранения, например, заказать услуги промышленных альпинистов для ремонта межпанельных швов, выполнить продувку систем отопления и устранить любые проблемы, которые могут негативно сказаться на эксплуатации здания в зимний период. При отсутствии реакции на жалобу, жильцы также могут обратиться с заявлением в ГЖИ, после чего контролирующий орган выполнит проверку и вынесет предписание об их устранении.